Hüpoteeklaen on üks populaarsemaid laenutooteid, mida väljastavad eraisikule nii pangad kui ka väiksemad krediidipakkujad, kellel on vastav tegevusluba. Nagu selle laenutoote nimestki tuleneb, seatakse hüpoteeklaenu tagatiseks notariaalne hüpoteek kinnisvarale. Lihtsamalt öeldes on see laen kinnisvara tagatisel. See eristab seda klassikalistest tagatiseta laenudest (nt väikelaenust) ja võimaldab üldjuhul parematel tingimustel laenu saada, sest laenuandja nõuded on kindlamalt tagatud.
Hüpoteeklaenu kasutatakse enamasti elamispinnaga seotud toiminguteks (nt kodu ost või renoveerimine) ja seetõttu on seda nimetatud ka kodulaenuks, eluasemelaenuks või renoveerimislaenuks. Erinevad laenuandjad võivad hüpoteegiga tagatud laenutooteid nimetada erinevate tootenimedega, kuid neid kõiki ühendab asjaolu, et laen on tagatud hüpoteegiga (hüpoteeklaen). Seejuures võivad sõltuvalt laenuandjast erineda ka hüpoteeklaenu tingimused. Paljudel juhtudel väljastatakse üksnes sihtotstarbelist laenu, mis on mõeldud konkreetse eluaseme ostmiseks või renoveerimiseks, hiljem võidakse laenu sihtotstarbelist kasutamist ka kontrollida. Samas võimaldavad mõned finantseerijad laenurahale vaba kasutust – see tähendab, et hüpoteeklaenu saaks kasutada näiteks auto ostuks, õpingute rahastamiseks, tervisekulude katmiseks, kulukate laenude refinantseerimiseks vms.
Milline kinnisvara sobib tagatiseks ja millest sõltub maksimaalne laenusumma?
Hüpoteeklaenu tagatise osas võivad krediidiandjate eelistused erineda, kuid valdavalt sobib tagatiseks Eestis asuv eluase (korter või eramu), mille turuväärtust on hinnanud usaldusväärne kinnisvarabüroo. Mõnel juhul võidakse laenu väljastada ka maa või mitteeluruumide tagatisel. Tagatisvara turuväärtusest sõltub mh väljastatava laenusumma suurus – levinud reegli kohaselt võib laenusumma olla kuni 80% hindamisaktiga tõestatud turuväärtusest. Kõrgem väärtus omistatakse tavaliselt kinnisvarale, mis asub suuremates linnades või nende lähiümbruses (nt Harjumaa, Tartumaa). Seevastu tõmbekeskustest eemal asuva kinnisvara tagatisel võidakse väljastada hoopis väiksemaid summasid, kui hindamisakti järgi võiks eeldada.
Lisaks tagatise turuväärtusele sõltub laenusumma suurus peamiselt laenusaaja maksevõimest. Maksevõime hindamisel võrreldakse laenutaotleja regulaarsete sissetulekute ja väljaminekute suurust ning selle tulemusel leitakse igakuiste laenumaksete piirmäär. Laenuvõtjale jõukohaste tingimuste leidmiseks hinnatakse tema maksevõimet pigem konservatiivsemalt ja selleks võetakse arvesse ka tulevikus ettenähtavad ohustsenaariumid (nt laenumakse suurenemine seoses intressimäära võimaliku tõusuga). Eraldi nõuded on kehtestatud eluasemelaenudele ja nii peavad kõik Eestis tegutsevad pangad järgima, et laenusumma ei ületaks 85% tagatisvara väärtusest, laenuperiood ei ületaks 30 aastat ning laenumakse tasumisel jääks laenusaajale kätte vähemalt 50% sissetulekust (teatavad erandid on siiski võimalikud).
Intressimäära erisused
Hüpoteeklaenu pakutakse nii fikseeritud intressiga kui ka fikseerimata intressiga. Fikseeritud intress on laenuperioodil muutumatu ega mõjuta laenu igakuiste tagasimaksete suurust. Fikseerimata intress (muutuv intress) on enamasti seotud euriboriga, mille kohta saad lähemalt lugeda siit. Eelkõige tuleks arvestada, et pikemate laenugraafikute puhul võib euribor olulisel määral kõikuda ja sellest tulenevalt muutuvad ka laenu tagasimaksete summad. Üldiselt on siiski pankade poolt pakutavad fikseerimata intressiga hüpoteeklaenud tarbijale soodsamad, kui fikseeritud intressiga laenud.
Hüpoteeklaenu sõlmimisega võivad kaasneda mitmed lisakulud
Kuna hüpoteeklaenu väljastatakse kinnisvara tagatisel, siis kaasnevad sellega üldjuhul hüpoteegi seadmise tasud (notari tasu ja riigilõiv) ning kinnisvara hindamise ja kindlustamisega seotud kulud. Hüpoteegi seadmise tasu arvutab notar lähtuvalt hüpoteegisumma suurusest ja seadusega sätestatud tasumääradest. Hindamisakti tasu sõltub hindamist teostava kinnisvarabüroo hinnakirjast ja hinnatavast objektist, jäädes tavaliselt vahemikku 100-300 eurot. Samas leidub ka laenuandjaid, kes pakuvad hindamisteenust tasuta eeldusel, et nendega sõlmitakse hiljem laenuleping.
Kui laenu tagatiseks on taastamisväärtust omav hoone või selle osa (nt korter), siis nõuab laenuandja tavaliselt selle kindlustamist kogu laenuperioodi jooksul. Perioodilise kindlustusmakse suuruse arvutab kindlustusandja, kellelt laenuvõtja küsib kindlustuspakkumist ja kes arvestab eelkõige kindlustatava objektiga seonduvaid riske. Kindlustuslepingu järgseks soodustatud isikuks peab olema laenuandja, kelle kasuks seati hüpoteek.
Lisaks tuleb arvestada laenulepingust tulenevate tasudega, milleks võib lisaks intressile olla näiteks lepingu sõlmimise tasu, haldustasu või arvelduskonto teenindamisega seotud tasud. Kõik tarbijalt nõutavad tasud ja nende arvestamise põhimõtted peavad olema kirjas laenulepingus. Erinevate tasude ja laenugraafiku tüüpide kohta saad lähemalt lugeda ka siit.
Kindlasti kaasnevad lisakulud ka olukorras, kus laen jääb tagasi maksmata ja laenuandja on sunnitud lepingu üles ütlema. Sellisel juhul annab hüpoteek laenuandjale võimaluse nõuda tagatiseks oleva kinnisvara müümist võlgnevuste katteks. Selleks ei pea laenuandja minema eraldi kohtusse, vaid saab pöörduda oma nõudega otse kohtutäituri poole. Tagatisvara realiseerimise protsessi korraldab kohtutäitur ning see toob kaasa täitemenetluse kulud (nt kohtutäituri tasu) ja kinnisvara müügiga seotud kulud.
Kokkuvõtteks
Hüpoteeklaen ehk laen kinnisvara tagatisel on üks paindlikumaid laenuvõimalusi, kui on soov laenata suurem summa pikemaks perioodiks. Samas tasub meeles pidada, et hüpoteeklaenu puhul ei ole tegemist kiire laenuprotsessiga ja sellega kaasnevad mitmed lisakulud. Laenutaotluse esitamisest kuni laenu väljastamiseni võib kuluda mitu nädalat olenevalt sellest, kui kiiresti on võimalik saada kinnisvarale hindamisakt ning teostada notariaalseid tehinguid.
